南山看楼 20 项清单：漏掉第 1 项，一年多付 9.7 万

结论先给：看楼时 90% 的时间花在装修和视野上，但真正决定你三年花多少钱的，是 20 个能写进合同的条款项。其中第 1 项——28 元/㎡/月的物业费到底含不含空调——540㎡一年差 9.7 万，比多数人谈半天的租金还值钱。业主让给你的钱，会从四个口袋收回去：物业费口径、加时单价、还原条款、递增率。这份清单就是照着这四个口袋做的。

一、空调与物业要核哪 5 项？

#	怎么看	合格标准	谈价抓手
1	要物业书面出具口径，别听招商口头	28 元/㎡/月含正常工作时段空调	不含则另付约 15 元 → 540㎡一年差 9.7 万，用租金或免租补回来
2	问清加时计费方式与单价	按流量计 1.5 元/KWh ≈ 53 元/h	拒绝按面积 0.15 元/㎡·h ≈ 81 元/h；锁死计费方式与单价上限
3	确认供冷时段、季节切换日、周末是否供应	覆盖你的实际加班时段	把时段写进合同附件，超出部分不计加时
4	问物业费含哪些服务（保洁频次、公区水电、垃圾清运）	服务边界书面列清单	清单外项目一律由物业费承担，不得另收
5	谈免租期长度与付款方式	3 个月起谈	1 个月 6.8 万、3 个月 20.3 万（覆盖搬家成本 82%）、4 个月 27.1 万（全额覆盖）→ 先免租，后租金

二、硬件要核哪 5 项？

#	怎么看	合格标准	谈价抓手
6	用图纸核套内面积，除以建筑面积	使用率 ≥ 68%	每低 1 个百分点，等于单价隐形上涨约 1.5%，要求按套内计价或补免租
7	带工程人员量层高、问承重、看弱电井	弱电改造按 200 元/㎡预留	不达标则要求业主承担改造或减租
8	确认交付标准：精装 / 毛坯	签 2~3 年一律选精装	毛坯自装多花 50.1 万，精装溢价 15 元/㎡·月（8,100 元/月）→ 5.2 年才回本
9	工作日 9:00 与 13:30 各看一次等梯	现场实测为准	等梯过长要求换低区或补免租
10	10:00 后数空车位，问月租与临停	配比与价格现场核实	车位不足按人均通勤成本折算成租金让利

三、合同前置要核哪 5 项？

#	怎么看	合格标准	谈价抓手
11	逐字读退租还原条款	精装还原 250 元/㎡（约 13.5 万）	拒绝毛坯还原 700 元/㎡（约 37.8 万）；写死还原标准与免还原情形
12	看年递增率与递增基数	3% → 谈 2%	2 年只省 0.8 万，但决定下轮基数（3 年后差 3.9 元/㎡）→ 这是长期项
13	对照到期窗口排期	距到期 4~8 月前为黄金窗口	太早（>8 月）业主不理，太晚（0~4 月）没筹码
14	问扩租优先权与转租/分租权限	书面约定同层优先扩租权	用优先扩租权置换当前租金让步
15	查产权、业态与能否注册	业态允许办公并支持注册	不合规直接否决，别谈

四、使用体验要核哪 5 项？

#	怎么看	合格标准	谈价抓手
16	早晚高峰走一遍地铁与公交接驳	通勤时间以实测为准	通勤劣势折算成租金或车位补贴
17	12:00 看午市餐饮排队与品类	档口数量与出餐速度够用	配套不足要求延长免租装修期
18	看有无独立货梯、卸货区与进出货时段	有独立货梯且不限制白天进出	受限则要求写入例外条款
19	上下相邻层是否有餐饮、施工、设备层	无油烟与长期噪音源	噪音源存在即要求换层或补偿
20	用人数校验面积：540×68%÷8	硬上限 45.9 人	36 人团队按 1.21 人/月约 8.2 个月撞顶，直接看 800㎡以上

五、哪 3 项不合格就该整栋楼放弃？

物业费不含空调、加时又按面积计费——两个口袋同时收紧，你的持有成本会冲到 43 元/㎡/月（540㎡约 27.9 万/年），谈租金省下的钱不够填。还原条款按毛坯 700 元/㎡计——退租时一次性掏 37.8 万，比精装还原高出近两倍。递增率咬死 3% 且拒绝给扩租优先权——说明业主把你看成三年一换的过客，后续所有条款都谈不动。

一句话总结：看楼看到的是装修，签的是条款——把这 20 项核完再谈价格，业主的四个口袋你至少能堵住两个。

把面积、现租金、到期月份发给我们，我们出具《南山看楼 20 项核验表》，带合格线与逐项谈判话术。我们只代表租户，不代理房源。

免责：本文测算采用我方 2026 Q2 深圳片区调研口径与机构 2026 Q3 全市口径，并基于既定假设，不同楼宇差异较大，请以实际合同条款为准。

* 本文数据口径：片区租金与空置率采用我方 2026 Q2 调研口径；全市甲级均值为机构 2026 Q3 口径（空置率 28.3%、平均租金 142.2 元/㎡·月）。