旧改物业与新建甲级同台抢客，是租户最好的窗口期。胜负手不在单价——125.4 元实际持有 168.4 元，多 34%；精装与毛坯一次性投入差 50.1 万。要用"总持有成本"打。
一、车公庙的数据为什么标待核实？
车公庙租金与空置率未单列统计，待核实。 公开锚只有福田中心区 168.3 元、空置 18.0%，全市甲级 142.2 元。让业主给书面报价——拿片区均值谈，一开口就输。
二、新旧楼的成本差在哪？
| 对比项 | 新建甲级 | 旧改 / 园区型 |
|---|---|---|
| 租金 | 片区甲级口径，待核实 | 通常低于同地段甲级（待实测） |
| 物业与空调 | 43 元，540㎡ 年 27.9 万 | 待核实；不含中央空调加时省 9.7 万/年 |
| 交付标准 | 精装，24.8 万 | 毛坯常见，74.9 万 |
| 退租还原 | 精装 13.5 万 | 毛坯 37.8 万 |
| 议价抓手 | 空置率（福田中心区 18.0%） | 免租更好谈（待核实） |
摊到三年看更清楚（租金按 125.4 演示，车公庙实际租金待核实）：
| 成本项（540㎡ / 3 年） | 新建甲级·43 元口径 | 新建甲级·28 元口径 | 旧改 / 园区型 |
|---|---|---|---|
| 租金 | 243.8 万 | 243.8 万 | 待核实 |
| 物业与空调 | 83.6 万 | 54.4 万 | 待核实（分体 / VRV 按电表计） |
| 装修一次性 | 24.8 万（精装） | 24.8 万 | 74.9 万（毛坯） |
| 退租还原 | 13.5 万 | 13.5 万 | 37.8 万 |
| 3 年合计 | 365.7 万 | 336.5 万 | 待核实 |
两列差 29.2 万，就是"28 元含不含空调"三年后的答案；旧改楼那列待核实，拿不到书面报价就别比价。
看楼当场问：物业费含不含空调、加时按流量（≈53 元/h）还是按面积（≈81 元/h，540㎡），后者每小时贵 28 元。先要免租，后谈租金。
三、43 元与 9.7 万是什么关系？
43 元/㎡/月是新建甲级典型口径。但头号待核实项：多数甲级楼 28 元已含空调，含则只付 28 元，540㎡ 一年差 9.7 万；旧改物业多用分体或 VRV，按自用电表计。比价表开两行：峰值口径（按面积 + 长加班）、常规口径（含空调 + 少加班）。
四、旧楼必查哪 5 项？
| # | 必查项 | 怎么查 / 不通过后果 |
|---|---|---|
| 1 | 电梯 | 早高峰实测等梯；运力不足影响考勤与访客 |
| 2 | 空调主机年限 | 问投用年份、看机房；老主机故障与能耗高 |
| 3 | 消防验收 | 索验收文件、确认办公性质；过不了则装修白做 |
| 4 | 层高与承重 | 实测净高、索承重参数；机房与档案室放不下 |
| 5 | 产权与注册 | 查产权与抵押、能否备案；不能则租约是废纸 |
| # | 看什么 | 为什么 | 不合格怎么办 | |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 电梯 | 工作日早高峰实测等梯时长与轿厢数 | 运力不足变考勤与访客成本，难改善 | 要业主书面承诺改造；做不到换楼 |
| 2 | 空调主机 | 问投用年份、看机房、问加时计费 | 老主机故障与能耗高，按面积摊 81 元/h | 谈加时按流量计（≈53 元/h）或封顶 |
| 3 | 消防验收 | 索验收与备案文件，确认办公用途 | 过不了则装修白做、无法入驻 | 一票否决，退出 |
| 4 | 层高与承重 | 实测净高、索楼板承重参数 | 机房与档案室放不下，还要让位给设备 | 换层或换楼 |
| 5 | 产权与注册 | 查产权证、抵押与查封，能否办备案与注册 | 不能备案则租约难对抗第三人 | 一票否决，退出 |
第 3、5 项一票否决：谈不下去的旧楼不是便宜，是负债。
五、议价空间为什么要看免租？
空置越低业主越不愿降租，但免租期是另一条路：540㎡ 口径 3 个月 20.3 万、4 个月 27.1 万。业主肯给免租不肯降租：2 年降 10% 付 16.3 万，3 个月免租付 20.3 万——付得更多却选后者，降租砸挂牌价与估值。盯住业主四个口袋：物业费口径、加时单价、还原条款、递增率。递增 3% 谈到 2% 只省 0.8 万，但决定下轮基数——3 年后差 3.9 元/㎡。
六、议价话术为什么是先免租、后租金？
谈判顺序由业主的估值逻辑决定：降租金砸挂牌价与估值，所以他宁愿多付钱给免租（2 年降 10% 付 16.3 万 vs 3 个月免租 20.3 万）。出牌顺序：
- 开场不砍单价："单价我们认可，需要的是装修与搬迁期的过渡支持——免租能给几个月？"开口要 4 个月（27.1 万，覆盖搬家成本）。
- 免租落地后再谈租金：把 2 年临界租金摆给业主看（0 月 106.5、1 月 111.1、2 月 116.1、3 月 121.5），让他自己算"多给一月免租比降 3% 便宜"。
- 最后收四个口袋：物业费口径、加时单价、还原条款、递增率（3% 谈到 2% 两年只省 0.8 万，但决定下轮续租基数）。
七、哪三种情况别选旧改楼？
- 签 2~3 年短租的：毛坯 74.9 万 + 还原 37.8 万，精装临界 5.2 年，短租选毛坯等于替下一任装修。
- 要用机房或档案室的：540㎡ 上限 45.9 人，加设备区后旧楼层高先撑不住。
- 客户上门频繁的：旧改楼大堂与访客动线弱于新建甲级，省下的租金变成丢单。
一句话总结：价差在"43 元的口径"与"50.1 万的交付标准差"。
把面积 / 现租金 / 到期月份 / 报价发给我们，出具《新旧楼宇总持有成本对比表》。我们只代表租户，不代理房源。
免责：本文测算采用我方 2026 Q2 深圳片区调研口径与机构 2026 Q3 全市口径，并基于既定假设，不同楼宇差异较大，请以实际合同条款为准。
把你现在的面积、人数与租约到期月份发给我们，我们用同一套口径算一份对照表： 哪些项进决策、各占多少权重、候选片区之间的账差在哪。我们只代表租户，不代理房源。
预约 30 分钟初始沟通 →* 本文数据口径：片区租金与空置率采用我方 2026 Q2 调研口径；全市甲级均值为机构 2026 Q3 口径（空置率 28.3%、平均租金 142.2 元/㎡·月）。